Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa quy định, không bắt buộc thủ tục công chứng đối với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nhiều người e ngại, thủ tục hành chính không giảm được bao nhiêu nhưng rủi ro thì lớn hơn nhiều.
Xác định rõ khâu nào mất thời gian, tiền bạc
Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, Điều 27 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đã không còn quy định yêu cầu bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này như khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hiện hành.
Thay vào đó, dự thảo chủ yếu quy định điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Định hướng này được đặt ra với kỳ vọng cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian cho xã hội. Tuy nhiên, việc loại bỏ công chứng bắt buộc liệu có thực sự giải quyết được bài toán chậm trễ, hay tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cho người dân?
Ông Nguyễn Văn Long ở xã Kiều Phú, TP Hà Nội chia sẻ, tháng 8/2025, gia đình ông có thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất của gia đình để lấy chi phí trang trải công việc. Tuy nhiên, thủ tục rất phức tạp và kéo dài. Theo đó, phải mất gần 3 tháng thì thủ tục của gia đình mới được hoàn tất, mới được nhận “sổ đỏ” để giao dịch với khách hàng.
Theo ông Long, nếu Nhà nước muốn đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian cho người dân, tổ chức thì nên xác định rõ, người dân mất thời gian, chi phí nhất ở khâu nào và cải tiến tất cả các khâu, từ thuế đến đăng ký đất đai…Còn thủ tục và thời gian công chứng khá đơn giản, được hướng dẫn, kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ, hồ sơ rất đầy đủ.
Người dân lo ngại rủi ro khi bỏ quy định bắt buộc công chứng mua bán bất động sản
Khoảng trống pháp lý ai chịu trách nhiệm?
Dưới góc độ pháp lý, nhiều luật sư và công chứng viên cũng cho rằng, thủ tục công chứng đối với hoạt động chuyển nhượng, cho tặng… bất động sản hiện nay chính là đang bảo vệ người dân tránh các rủi ro. Nếu không bắt buộc đối với thủ tục này thì bên chuyển nhượng sẵn sàng “cắt” để tiết kiệm tối đa chi phí, trong khi rủi ro lại do người nhận chuyển nhượng chịu trận.
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, công chứng giao dịch bất động sản không chỉ là việc đóng dấu lên hợp đồng. Công chứng viên còn phải kiểm tra năng lực hành vi của các bên, tính tự nguyện, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung, giấy tờ về quyền sử dụng đất và những dấu hiệu bất thường của giao dịch. Trong nhiều trường hợp, công chứng viên là người trực tiếp phát hiện một bên bị ép buộc, người ký không đủ khả năng nhận thức, giấy tờ có dấu hiệu giả mạo hoặc tài sản đang thuộc quyền của nhiều người nhưng chỉ có một người tự ý định đoạt.
“Nếu bỏ công chứng mà cơ quan đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức thì rủi ro không mất đi. Nó chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn tranh chấp. Khi đó người mua phải khởi kiện, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc đòi lại tiền. Chi phí xã hội có thể lớn hơn nhiều so với khoản phí công chứng được cắt giảm”, luật sư Hoàng Hà chia sẻ.
Dư luận cho rằng, khâu nào ách tắc, khâu nào mất thời gian, chi phí của người dân nhất thì nên cải tiến
Cũng theo vị luật sư này, bỏ công chứng không có nghĩa chỉ cần viết giấy tay rồi giao tiền là quyền sử dụng đất đã chuyển sang người mua. Dự thảo vẫn quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, đồng thời cấm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không đăng ký. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy công chứng có thể không còn là cơ chế kiểm soát bắt buộc trước giao dịch nhưng thủ tục đăng ký biến động vẫn là cửa xác lập việc chuyển quyền.
Và như vậy, Dự thảo cần xác định cụ thể hợp đồng phải được lập dưới hình thức nào, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra những nội dung gì, cách thức xác thực ý chí của các bên ra sao và ai chịu trách nhiệm nếu một giao dịch giả mạo vẫn được đăng ký. Những giao dịch có tài sản chung vợ chồng, người đại diện, người thừa kế, nhiều người cùng sử dụng đất hoặc có dấu hiệu hạn chế năng lực nhận thức cũng cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn giao dịch thông thường.
“Theo tôi có thể nghiên cứu bỏ công chứng bắt buộc đối với những giao dịch mà toàn bộ dữ liệu đã được số hóa, xác thực và kết nối trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai. Khi dữ liệu chưa đầy đủ hoặc giao dịch có yếu tố phức tạp, công chứng vẫn cần được duy trì như một lớp bảo vệ pháp lý”, luật sư Hoàng Hà nêu quan điểm.
Rủi ro sẽ tăng lên
Trong khi đó, công chứng viên Hán Văn Vinh thuộc Văn phòng công chứng Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ cho hay, công chứng đối với giao dịch bất động sản không phải là một thủ tục hành chính, mà là cơ chế kiểm soát tính hợp pháp của giao dịch tại thời điểm xác lập (tiền kiểm). Cần phân biệt rõ hai chức năng độc lập: đăng ký đất đai là việc ghi nhận, công khai hóa quyền và tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba; còn công chứng là việc thẩm tra năng lực hành vi dân sự, tính tự nguyện, tính xác thực của chủ thể và ý chí các bên trước khi giao dịch phát sinh hiệu lực.
Cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, bất động sản dù hoàn thiện và liên thông đến đâu cũng chỉ lưu trữ, đối chiếu dữ liệu tĩnh đã được ghi nhận từ trước; hệ thống dữ liệu có thể xác thực danh tính và kiểm tra tính toàn vẹn của tài liệu, nhưng không thể tự thân đánh giá sự tự nguyện, nhận diện dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hay giả tạo tại thời điểm giao kết. Đây chính là lớp bảo vệ đầu tiên nhằm ngăn ngừa tranh chấp ngay từ đầu, thay vì xử lý hậu quả khi vụ việc đã phát sinh.
Việc thu hẹp phạm vi công chứng, có nguy cơ đẩy phần lớn rủi ro về phía người dân và tạo thêm áp lực cho hệ thống tư pháp.
Điều cần cắt giảm là các thủ tục giấy tờ phát sinh xung quanh giao dịch, không phải khâu công chứng – vốn là lớp bảo đảm an toàn pháp lý. Việc đồng nhất công chứng với “thủ tục hành chính rườm rà” là cách hiểu chưa đầy đủ về vai trò tiền kiểm của công chứng.
Bên cạnh đó, hồ sơ công chứng đối với giao dịch bất động sản được lưu trữ tối thiểu 30 năm, hình thành nguồn dữ liệu lịch sử pháp lý của tài sản phục vụ quản lý Nhà nước, điều tra, xét xử.
Công chứng viên Hán Văn Vinh cho rằng, để vừa bảo đảm an toàn pháp lý, vừa đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, chúng ta nên xây dựng một quy trình liên thông điện tử toàn trình, trong đó công chứng là một mắt xích bắt buộc của chuỗi giao dịch.
